С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ

С 31 июля 2019 года упрощается порядок регистрации сделок для участников долевой собственности

10.06.2019 15:22:00 С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ Внесены изменения в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые отменяют обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности. Согласно нововведению, с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. По состоянию на 31 марта 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 65,4 млн прав общей долевой собственности физических лиц. Нововведение позволит участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества. До 31 июля 2019 года действует текущая редакция закона «О государственной регистрации недвижимости». Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве на недвижимость стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в ст. 24 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данные поправки также были учтены в законе № 218-ФЗ.

Напомним, 1 мая 2019 года Президент РФ подписал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика», который вносит изменения в ст. 42 Федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

  • БЦ класса «А», Башня Империя Международная, 5 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    175 кв.м. 53 Смешанная планировка 34 000 руб. / кв.м. в год
    67 кв.м. 51 Смешанная планировка 32 000 руб. / кв.м. в год
    81 кв.м. 49 Смешанная планировка 40 000 руб. / кв.м. в год
    12 предложений в этом бизнес-центре
  • С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ БЦ класса «B», Интерьер Беговая, 15 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    486 кв.м. 2 Смешанная планировка 15 000 руб. / кв.м. в год
    537 кв.м. 3 Кабинетная планировка 15 000 руб. / кв.м. в год
    582 кв.м. 4 Смешанная планировка 15 000 руб. / кв.м. в год
    6 предложений в этом бизнес-центре
  • С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ БЦ класса «B», Авиапарк Сокол, 5 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    318 кв.м. 2 Смешанная планировка 20 000 руб. / кв.м. в год
    340 кв.м. 3 Смешанная планировка 20 000 руб. / кв.м. в год
    2351 кв.м. 2 Смешанная планировка 22 000 руб. / кв.м. в год
    6 предложений в этом бизнес-центре
  • С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ Административное, Дизайн мода Профсоюзная, 10 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    1000 кв.м. 3 Смешанная планировка 19 000 руб. / кв.м. в год
    1100 кв.м. 2 Смешанная планировка 18 000 руб. / кв.м. в год
    1000 кв.м. 4 Смешанная планировка 18 000 руб. / кв.м. в год
    3 предложений в этом бизнес-центре
  • С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ БЦ класса «C», Феликс Площадь ильича, 15 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    399 кв.м. 2 Кабинетная планировка 12 000 руб. / кв.м. в год
    1 предложений в этом бизнес-центре
  • С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ Особняк, Усадьба Захарково Сходненская, 5 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    477,5 кв.м. 1234 Смешанная планировка 9 900 руб. / кв.м. в год
    393 кв.м. 123 Смешанная планировка 17 000 руб. / кв.м. в год
    2 предложений в этом бизнес-центре
  • С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ БЦ класса «B», Лето Проспект вернадского, 7 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    600 кв.м. 6 Open space 555 $ / кв.м. в год
    374 кв.м. 15 Open space 590 $ / кв.м. в год
    518 кв.м. 1 Open space 1 250 $ / кв.м. в год
    17 предложений в этом бизнес-центре
  • С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ БЦ класса «B», Сокол Центр 2 Сокол, 15 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    150 кв.м. 1,2 Кабинетная планировка 380 $ / кв.м. в год
    282 кв.м. 0,1 Кабинетная планировка 380 $ / кв.м. в год
    300 кв.м. 1,2 Кабинетная планировка 380 $ / кв.м. в год
    7 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса «B+», Верейская Плаза Парк победы, 20 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    247 кв.м. 1 Смешанная планировка 14 000 руб. / кв.м. в год
    4000 кв.м. 4 Кабинетная планировка 12 000 $ / кв.м. в год
    499 кв.м. 4 Кабинетная планировка 12 000 руб. / кв.м. в год
    40 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса «B+», на Лесной Менделеевская, 3 мин. пешком
    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    115 кв.м. 4 Смешанная планировка 950 $ / кв.м. в год
    246 кв.м. 2 Смешанная планировка 950 $ / кв.м. в год
    144 кв.м. 3 Смешанная планировка 760 $ / кв.м. в год
    3 предложений в этом бизнес-центре

Другие новости:

Компания ВР арендовала офис площадью 1,7 тыс. кв. м. в БЦ Neva Towers 21 сентября 2021 г. В бизнес-центр Neva Towers пришел новый арендатор.

Компания Лабтех арендовала около 2 тыс. кв. м. в БЦ РТС Семеновский 17 сентября 2021 г. В бизнес-центре РТС появился новый резидент.

Компания Beckhoff арендовала офис площадью 500 кв. м. в БЦ Silver City 14 сентября 2021 г. Бизнес-центр Silver City принял нового резидента.

Компания ЕМПП арендовала 480 кв. м. в БЦ Дегтярный Плейс 10 сентября 2021 г. В бизнес-центр Дегтярный Плейс пришел новый арендатор.

Метпромстрой арендовал около 2 тыс. кв. м. в БЦ Серебряный город 7 сентября 2021 г. В бизнес-центре Серебряный город появился новый арендатор.

В Москве появится новый бизнес-центр «Земледельческий 15» 3 сентября 2021 г. Хамовникам добавят офисов.

Компания «Альфастрахование» купила крупный офис в БЦ Парк легенд 31 августа 2021 г. В бизнес-центре Парк легенд появился новый резидент.

На юге Москвы построят бизнес-центр «Речников» 27 августа 2021 г. ЮАО Москвы добавят офисов.

Apollax Group купила бизнес-центр Meliora Place 24 августа 2021 г. У БЦ Meliora Place поменялся собственник.

Компания Vos’hod арендовала свыше 500 кв. м. в Space 1 Balchug 20 августа 2021 г. Space 1 Balchug принял нового арендатора.

Регистрация ДДУ в Росреестре в 2021 году: пошаговая инструкция

В современных условиях рынка недвижимости популярны сделки с застройщиками. Приобретение жилья при помощи такого способа предполагает учесть некоторые особенности в процедуре оформления. Спецификой является обязательная регистрация ДДУ в Росреестре.

Необходимо знать, какие документы подавать в ГосРеестр, куда обращаться и в каком порядке. После заключения сделки крайне важна проверка дду в Росреестре, проведена ли государственная регистрация ДДУ (договора долевого участия).

Только так сделка будет признана легитимной, а все риски обмана со стороны застройщика юридически будут сведены к минимуму.

С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ

Зачем нужна регистрация ДДУ

Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.

Основные причины для такого оформления:

  1. Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
  2. Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
  3. Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
  4. Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
  5. Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.

Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:

  1. Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
  2. Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.

Необходимо запомнить, что подписи сторон и печать застройщика на договоре еще не являются доказательством полного заключения сделки. Чтобы документ набрал правовую силу, необходима электронная или реальная регистрация ДДУ, результатом которой служит специальная отметка.

Читайте также:  Что такое Индексационные Выплаты

С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

  1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.

Что изменится с 31 июля при заключении сделок с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Жилье , 30 июл 2019, 11:07 

Теперь при заключении сделок с общедолевой собственностью совладельцы могут обойтись без нотариального заверения

С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ

Александр Артеменков/ТАСC

С 31 июля в России вступают в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые упрощают оформление сделок. Теперь купить или продать недвижимость с долевой собственностью можно без нотариального заверения. Главное обязательное условие — участие всех совладельцев.

Рассказываем, что изменится после вступления в силу новой упрощенной схемы.

Оформить ипотеку станет проще

Участие нотариусов является обязательным при заключении ипотечных договоров по покупке долей в квартире или доме. Однако теперь при оформлении таких сделок нотариальная помощь не потребуется. Сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество по-прежнему подлежат нотариальному удостоверению.

Заключать сделки станет быстрее

Нотариальное заверение сделок по отчуждению долей недвижимости стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Теперь собственники смогут экономить время на поиск нотариуса и заключение документа.

По данным столичного управления Росреестра, в Москве по состоянию на 30 июня 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано 2,7 млн прав физических лиц на долевую собственность.

Заключать сделки станет дешевле

Отмена обязательного нотариального заверения позволит значительно сэкономить на заключении сделок с недвижимостью. Стоимость нотариальных услуг формируется из госпошлины за нотариальное удостоверение (она устанавливается ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и ст. 22.

1 Основ законодательства о нотариате), платы за услуги правового и технического характера (УПТХ) и размера платы за УПТХ, который устанавливает местная нотариальная палата. При этом возможность нотариально оформить сделку по желанию долевых собственников остается.

В случае если хотя бы один из совладельцев недвижимости откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

В каких случаях требуется помощь нотариуса

Сегодня обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Участие нотариуса обязательно при совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Кроме того, нотариальное удостоверение требуется при заключении договора ренты, соглашении о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ).

С 1 января 2017 года в России действует Единый государственный реестр недвижимости.

Он представляет собой виртуальную базу, где содержатся «достоверные систематизированные сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения и правообладателях».

На сегодняшний день единственным доказательством существования прав собственности становится электронная запись в ЕГРН, подделать которую, в отличие от бумажного свидетельства о государственной регистрации прав, невозможно.

Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Что это – долевое строительство

В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.

Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).

Каким стало долевое строительство в 2018 году

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

С 31 июля 2021 упрощается порядок регистрации сделок ДДУ

Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.

Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.

Упрощенный порядок сделок с недвижимостью вступил в силу в России — Газета.Ru

В России с 31 июля вступает в силу упрощенный порядок сделок с недвижимостью для владельцев с долевым участием. Теперь россиянам не нужно будет тратить деньги и время на нотариуса, если в сделке участвуют все совладельцы.

Для завершения сделки необходимо будет лишь согласие. Предполагается, что это упростит процесс оформления договоров и облегчит финансовую нагрузку на россиян.

Впрочем, если хотя бы один собственник откажется принимать участие в сделке, остальным все же придется обратиться к нотариусу.

Оформить ипотеку, купить или продать недвижимость в России станет проще при долевой собственности. Если все участники согласны, то сделку не нужно будет заверять у нотариуса. Это следует из Федеральной кадастровой службы, который есть в распоряжении «Газеты.Ru».

  • «Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения»,
  • — объясняют в пресс-службе кадастровой палаты.
  • Но если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

Изменения в законе касаются сделок на недвижимое имущество по отчуждению или ипотеке долей, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками. Изменения в действующем законе «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу с 31 июля. Поправки к закону подписал президент России Владимир Путин 1 мая.

Согласно действующему законодательству, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется, объясняют в кадастровой палате. Однако если права на объект есть у сразу нескольких человек, то для сделки с общим имуществом необходимо нотариальное удостоверение.

Такое правило было установлено в 2016 году и до настоящего времени распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности.

«Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — cчитает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

  1. В ведомстве полагают, что отказ от обязательного нотариального заверения снизит финансовую нагрузку на россиян, а сам процесс оборота недвижимости сделает «более простым и доступным».
  2. Тем не менее удостоверить у нотариуса любую сделку можно будет, как и всегда, по желанию собственника.
  3. Так, в кадастровой палате напоминают, что нотариальное удостоверение является хорошим подспорьем в суде, оно обеспечивает участникам сделки доказательную базу.
Читайте также:  N 226-ФЗ ст 21. Применение оружия

«Предоставление дополнительных гарантий легитимности договора вместе с тем сказывается на общей стоимости сделки. Так, для удостоверения договора требуется оплатить не только нотариальные услуги, но также 0,5 % стоимости недвижимого имущества, согласно тарифам, установленным Законодательством Российской Федерации о нотариате», — отмечают в Федеральной кадастровой палате.

Опрошенные «Газетой.Ru» эксперты указывают, что новый процесс оформления сделок действительно упростит норму и семейные деньги сэкономит.

Упрощение процедуры проведения сделок с долевой собственностью сильно облегчит жизнь россиянам, отмечает в беседе с «Газетой.Ru» генеральный директор АПРИ «Флай Плэнин» Владимир Савченков.

  • «Cбор отказов и заверение у нотариуса отнимает катастрофически много времени, в результате становится необходимо планировать сделку за несколько месяцев вперёд. Новые правила позволят обойти все бюрократические препятствия, упростить сделки и активизировать рынок»,
  • — полагает собеседник издания.
  • Это окажет благоприятный эффект на сам процесс оформления документов и продажу недвижимости, соглашается директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский.

«Экономия на нотариусе в масштабах стоимости недвижимости, конечно, минимальная, но для бюджета конкретной семьи — очень ощутимо. Поэтому поправка будет воспринята более чем позитивно», — подчеркивает эксперт.

Несмотря на все плюсы, он видит в поправках и новые риски. Например, недобросовестные собственники жилья, которые в случае, если объект недвижимости находится в долевой собственности, но собственники не проживают в ней и вообще находятся в другом городе или стране, могут попытаться подделать подписи и привлекать подставных лиц по поддельным документам.

«Риск возникновения новых мошеннических схем с реализацией такой недвижимости исключать нельзя», — констатирует Жарский.

Закон о долевом строительстве 2021 изменения

Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.

Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.

Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.

На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.

По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.

Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.

Вас это может заинтересовать: Как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Важные аспекты договора долевого участия

Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.

№п/п Пункты ДДУ Важно!
1 Информация о застройщике Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией
2 Регистрация договора Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом!
3 Сведения об объекте недвижимости Полное и подробное описание объекта
4 Гарантийный срок Для жилых помещений 5 лет
5 Площадь Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты
6 Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке Такие пункты в договоре не допустимы!
7 Срок действия договора До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной
8 Сроки сдачи в эксплуатацию Должны быть прописано конкретно и четко
9 Форс-мажор Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы
10 Признание объекта качественно построенным Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно!
11 Стоимость возводимого объекта недвижимости Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу
12 Обязательства дольщиков Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру
13 Расторжение договора Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий
14 Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов
15 Использование инвестиций дольщиков по назначению Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости
16 Соглашение с третьими лицами В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие)

В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра.

Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде.

При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

  • дата подачи;
  • перечень документации;
  • ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
  • ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

  • план возводимого объекта;
  • разрешение на застройку;
  • проектную декларацию;
  • договор страхования застройщика;
  • документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

  • заявление застройщика и участника;
  • договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • нотариально заверенная доверенность (для представителя);
  • согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
  • документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.

Предварительный ДДУ

Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.

Читайте также:  Бесплатная приватизация квартиры и ее сроки, оформление документов, плюсы и минусы

Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!

Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.

Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.

Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки».

Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство.

А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е.

по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться.

Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Изменения с 2021 года

Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2021 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.

Приняты следующие поправки:

  • на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
  • Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
  • Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
  • Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
  • Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
  • Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
  • Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
  • Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.

Законные обязанности застройщика перед дольщиком

По закону 214-ФЗ, определяющему порядок взаимоотношений девелопера и дольщика, застройщик обязан публиковать действительную информацию как по возводимому объекту, так и в отношении своей компании.

Потенциальный дольщик вправе (ст.20, ст.21 закона за № 214-ФЗ) ознакомиться со следующими действительными документами домостроителя:

  • учредительная документация;
  • свидетельство госрегистрации;
  • свидетельство налогового учета;
  • годовые отчеты, трехгодичную отчетность бухгалтерии или книгу доходов-расходов (при налогообложении по упрощенке);
  • заключение аудитора по предпринимательской деятельности последнего года;
  • разрешение строительства;
  • проектное технико-экономическое обоснование по недвижимому объекту;
  • заключение госэкспертизы по проектной документации;
  • действующая проектная документация;
  • право пользования участком земли на объекте строительства.

При недостаточности сведений о девелопере, либо возводимом им многоквартирном доме на сайте данного застройщика необходимую проектную информацию можно открыто получить в системе Единой информационной системы жилстроительства (сайт – наш.дом.рф), воспользовавшись поиском. Согласно закона 214-ФЗ (ст.19 ч.4) все девелоперы обязаны указывать требуемые данные в упомянутой выше системе жилстроительства не позже 10 числа месяца, идущего за отчетным.

Закон 214-ФЗ (ст.4) устанавливает особые условия к содержанию договора долевого строительства. В ДДУ должно указываться:

  • точное определение объекта (в т.ч. графический план), подлежащего передаче дольщику по вводу многоквартирника в эксплуатацию;
  • сроки, в которые застройщик передаст объект ДУ дольщику;
  • цена договора, порядок и сроки оплаты;
  • срок гарантии на переданный после сдачи-приемки объект ДУ.

По условиям 8 части статьи 7 закона за №214-ФЗ застройщик финансово ответственен за несвоевременное устранение существенных дефектов в недвижимости, переданной дольщику. Что особенно важно, неустойку при неустранении дефектов стройкомпания будет выплачивать по условиям закона «О защите прав потребителей» (ст.23 п.1) – 1% от стоимости затрат на устранение дефекта за каждый день просрочки.

Девелопер обязан обеспечить передачу недвижимости дольщикам в срок, отраженный договоре.

В случае просрочки применяется ежедневная процентная неустойка в одну трехсотую от текущей ставки рефинансирования ЦБ, применяемая к стоимости ДДУ.

Следует заметить, что с 2021 года дольщики не смогут неоправданно уклоняться от приемки квартиры, вытягивая из застройщика неустойку (ст.6 ч.2 закона 214-ФЗ).

Эскроу-счета – что это?

С 1 июля 2021 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.

Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.

Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2021 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!

В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?

Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.

Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.

Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *